雷部規-2022-002

雷州市住房和城鄉建設局 雷州市財政局

關于印發《雷州市住房和城鄉建設局 雷州市

財政局關于雷州市住宅專項維修資金

管理的實施細則》的通知

雷住建〔2022〕108號

市自然資源局、市城市管理和綜合執法局、各開發建設單位、各物業服務企業、各有關單位：

　　《雷州市住房和城鄉建設局 雷州市財政局關于雷州市住宅專項維修資金管理的實施細則》業經市司法局審查通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市住房和城鄉建設局反映。

　　附件：雷州市住房和城鄉建設局 雷州市財政局關于雷州市住宅專項維修資金管理的實施細則

雷州市住房和城鄉建設局      雷州市財政局 

2022年12月 28 日

       附件：

雷州市住房和城鄉建設局 雷州市財政局關于

雷州市住宅專項維修資金管理的實施細則

第一章 總則

　　第一條 為了加強我市住宅專項維修資金的管理，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《湛江市物業管理暫行辦法》和原建設部和財政部聯合發布的《住宅專項維修資金管理辦法》、《湛江市住房和城鄉建設局 湛江市財政局關于湛江市市區住宅專項維修資金管理的實施細則》等法律、法規、規章和規范性文件的有關規定，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條 本市商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本細則。

　　第三條 本細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　本細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、無障礙設施、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、中央空調、天線、照明、消防設施、智能系統、綠地、道路、路燈、排水設施、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　下列各項不屬于住宅共用部位、共用設施設備：

　　1.居住區內屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等。

　　2.居住區內屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等。

　　3.居住區內不屬于業主共有產權的其他設施、設備。

　　第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條 市住房城鄉建設部門會同市財政主管部門負責本市住宅專項維修資金的指導和監管工作。

　　市人民政府其他有關部門依法負責與住宅專項維修資金有關的監督管理工作。

第二章 交存

　　第六條 下列物業的業主應當按照本細則的規定交存住宅專項維修資金：

　　(一) 住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

　　(二) 住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本細則的規定交存住宅專項維修資金。

　　第七條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

　　公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金屬于售房單位所有。

　　第八條 業主大會成立前，或者業主大會成立后未要求劃轉住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金統一由市住房城鄉建設部門代管。

　　市住房城鄉建設部門應當委托商業銀行，作為本市住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　開立公有住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第九條 商品住宅的業主、非住宅的業主應當按下列規定交存住宅專項維修資金。屬預售房的，在辦理預售商品房合同備案前交存；屬現房銷售的，在辦理房屋初始登記前交存。

　?。ㄒ唬?018年1月1日后取得《商品房預售許可證》并已建立住宅專項維修資金賬戶的住宅小區（含商住大廈等），業主按照所擁有物業的建筑面積交存首期住宅專項維修資金。

　　1.不配備電梯的住宅按25元/平方米；

　　2.非住宅及配備電梯的住宅統一按40元/平方米。

　?。ǘ?018年1月1日（《雷州市住宅專項維修資金管理實施細則》施行之日）以前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目，業主按照所擁有物業的建筑面積交存首期住宅專項維修資金。

　　1.不配備電梯的住宅按15元/平方米；

　　2.非住宅及配備電梯的住宅統一按25元/平方米；

　　住宅專項維修資金的交存標準，可根據本市社會經濟發展情況作動態調整。

　　第十條 業主交存住宅專項維修資金包括分期和日常交存。

　　日常交存的住宅專項維修資金由物業服務企業在收取物業服務費時向業主代收。物業服務企業應當將代收的維修資金存入住宅專項維修資金分戶賬中。業主也可以憑住宅專項維修資金交存憑據到專戶管理銀行交存。

　　第十一條 新建物業的首期住宅專項維修資金，購房人應在辦理房屋入住手續前，按照首期住宅專項維修資金交存標準，將住宅專項維修資金足額直接存入住宅專項維修資金專戶。

　　尚未出售的商品房及開發建設單位自留房的首期住宅專項維修資金，開發建設單位應當在申請注銷商品房項目預售款監管前，按照首期住宅專項維修資金交存標準，將住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。

　　第十二條 開發建設單位按照本細則規定的標準墊資交存首期住宅專項維修資金的，可以憑專戶管理銀行出具的雷州市住宅專項維修資金交存憑證的相應聯，向業主收取已墊資交存的首期住宅專項維修資金。

　　第十三條 房屋所有權轉移時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。在辦妥房屋所有權轉移手續后，新業主可憑本人身份證和不動產權屬證書單方到市住房城鄉建設部門辦理維修資金過戶手續。

　　第十四條 出售公有住房的住宅專項維修資金，由業主和售房單位共同交存。

　　(一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，交存標準為每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額按照當地房改成本價的2%計算。交存時間為辦理產權證前。

　　(二)售房單位交存住宅專項維修資金的標準，按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取交存到專管賬戶。交存時間為售房單位在收到售房款之日起30日內。

　　第十五條 回遷安置房的首期住宅專項維修資金，由開發建設單位和被拆遷安置戶協商約定交存；沒有約定的,由被拆遷戶按本細則標準交存。交存時間為辦理產權證之前。

　　第十六條 業主分戶賬面住宅專項維修資金不足首期應交存額30%的（含30%），應當及時續交。

　?。ㄒ唬┏闪I主大會的，續交方案由業主大會決定。

　?。ǘ┪闯闪I主大會，已實施物業管理的，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額由實施物業管理的企業或房屋管理單位（包括專業服務公司）做出方案，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，并向市住房城鄉建設部門備案。

　?。ㄈ┪磳嵤┪飿I管理，也沒有房屋管理單位的住宅，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額，由業主或業主代表做出方案，并按本條第二項的表決方式進行表決，表決通過后，向市住房城鄉建設部門備案。

　　業主應當將續籌的住宅專項維修資金交存至住宅維修資金專戶。

第三章 使用

　　第十七條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人及負擔人相一致的原則，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

　?。ㄒ唬┥唐纷≌g或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　1.用于涉及整個物業區域共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　2.用于涉及部分業主住宅共用部位、共用設施設備的，由專屬相關業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　3.在一幢住宅內，專屬于某單元、某層住宅內全體產權人使用的住宅共用部位、共用設施設備的，由該單元、該層住宅內的全體產權人按所擁有物業建筑面積的比例分攤。

　?。ǘ┦酆蠊凶》恐g共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　?。ㄈ┦酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，按本條第（二）項規定辦理。

　　第十九條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　第二十條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議和方案，方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、標準、費用預算、分攤明細、組織實施等內容；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議和方案，并將有關資料在小區顯著位置內公示不少于5個工作日。

　?。ǘ┯勺≌瑢ｍ椌S修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主討論通過使用建議和方案。

　?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織實施使用方案，并與施工單位簽訂專項維修工程施工合同。

　?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持有關材料，向市住房城鄉建設部門申請列支。

　?。ㄎ澹┦凶》砍青l建設部門審核后將擬同意的批復和相關材料在小區內公示不少于5個工作日，如無異議或者異議經核實處理后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。

　?。艄芾磴y行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　第二十一條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬I主委員會會同物業服務企業或者相關業主對維修項目進行現場察看，確認屬于維修資金使用的范圍。物業服務企業或者相關業主提出使用方案，并在小區內公示不少于5個工作日。使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。

　?。ǘI主大會依法通過使用方案。業主大會的決定應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主簽署確認同意才能生效。

　?。ㄈ┪飿I服務企業或業主委員會組織實施使用方案，并與維修單位簽訂專項維修工程的施工合同。

　?。ㄋ模┪飿I服務企業或相關業主持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。

　?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意，并報市住房城鄉建設部門備案。動用公有住房住宅專項維修資金的，經市住房城鄉建設部門審核同意；市住房城鄉建設發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。

　?。I主委員會、市住房城鄉建設部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。

　?。ㄆ撸艄芾磴y行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　第二十二條 發生危及房屋安全和公共安全等緊急情況，經有關部門、專業機構認定、評估，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業服務企業、業主委員會應當及時書面報告市住房城鄉建設部門，并立即進行搶修，所需費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住宅的，應當從公有住房專項維修資金中列支，并將專項維修費用的列支情況向業主公告。

　　發生危及房屋及配套設施設備安全緊急情況，使用住宅專項維修資金的，可以不經過專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主通過。

　　物業管理區域內發生下列危及房屋使用安全和人身財產安全的緊急情況的，可以依法使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行應急維修：

　?。ㄒ唬求w天面、外墻防水損壞造成滲漏的；

　?。ǘ╇娞?、消防、安防、雷電防護裝置等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

　?。ㄈ求w外墻墻面有脫落危險的；

　?。ㄋ模Ｓ门潘O施出現坍塌、堵塞、爆裂等情況的；

　?。ㄎ澹﹪乐赜绊懛课菔褂冒踩腿松碡敭a安全的其他情形。

　　物業服務人或者有關業主依法提出建筑物及其附屬設施的維修資金列支申請的，建筑物及其附屬設施的維修資金管理機構應當在收到申請后三個工作日內依法進行審核，可以征求有關職能部門或者鑒定機構意見；審核同意的，向建筑物及其附屬設施的維修資金專戶管理銀行發出劃轉建筑物及其附屬設施的維修資金的通知，專戶管理銀行應當在收到通知當日將建筑物及其附屬設施的維修資金劃轉至維修單位。

　　發生前款情況后，未按照規定進行應急維修的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織代修，維修費用依法從相關業主建筑物及其附屬設施的維修資金分戶賬中列支。

　　應急維修完成前，物業服務人、業主委員會應當采取安全防范措施，并暫停使用或者在保證安全條件下有限度使用相關設施設備。

　　第二十三條 申請使用住宅專項維修資金的物業服務企業或相關業主，應當提交下列材料：

　?。ㄒ唬┦褂米≌瑢ｍ椌S修資金備案申請書；

　?。ǘ┪飿I服務企業或相關業主在小區內公示維修內容、施工方案和報價單，提供公示圖片；

　?。ㄈ┯蓪Ｓ胁糠置娣e占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主簽名同意使用住宅專項維修資金的征求意見表；

　?。ㄋ模┩馐褂米≌瑢ｍ椌S修資金的業主戶數和面積的統計表；

　?。ㄎ澹┌l票；

　?。┡c維修單位簽訂的維修工程協議書；

　?。ㄆ撸┨峁┚S修工程完工驗收報告。

　　第二十四條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┰诒Ｐ奁趦?，住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用由建設單位承擔；

　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第四章 監管

　　第二十五條 住宅專項維修資金自存入專戶之日起按銀行活期利率計息，利息計入業主分戶賬戶。

　　第二十六條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債或銀行定期存款，以確保住宅專項維修資金的保值增值。

　　利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

　　利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

　　禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　第二十七條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金的存儲利息。

　?。ǘ├米≌瑢ｍ椌S修資金購買國債的增值收益。

　?。ㄈ├米≌灿貌课?、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外。

　?。ㄋ模┳≌灿迷O施設備報廢后回收的殘值。

　　第二十八條 尚未交存住宅專項維修資金的，由各區住房城鄉建設部門依法組織清繳。

　　第二十九條 房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，產權人應憑房屋注銷登記手續，到市住房城鄉建設部門辦理住宅專項維修資金房屋分戶賬戶余額退還手續。個人交存的返還給個人;公有住房售房單位交存的按賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照其財務隸屬關系，收繳同級國庫，并辦理賬戶注銷手續。

　　第三十條 市住房城鄉建設部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

　?。ǘ┌l生列支的項目、費用和分攤情況；

　?。ㄈI主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　?。ㄋ模┢渌嘘P住宅專項維修資金使用和管理的情況；

　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第三十一條 專戶管理銀行應當每年至少一次向市住房城鄉建設部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

　　市住房城鄉建設部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第三十二條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第三十三條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

　　市財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第三十四條 住宅專項維修資金專用票據的領購、使用、保管、核銷等工作由代管機構負責，按照國家、省財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第五章 相關責任

　　第三十五條 業主申請辦理房產轉讓、租賃和抵押登記等手續時，也應當提交住宅專項維修資金交存憑證。對已建賬交存住宅專項維修資金的小區，業主持有房屋權屬證書，但未交存或欠交住宅專項維修資金的，市不動產登記部門不予辦理該房產的相關手續。

　　第三十六條 公有住宅售房單位未按本細則規定交存住宅專項維修資金及不按規定分攤尚未售出房屋維修、更新和改造費用的，由市財政部門會同市住房城鄉建設部門責令限期改正。

　　第三十七條 開發建設單位未按有關規定分攤尚未售出商品住宅的維修、更新和改造費用的，由市住房城鄉建設部門責令限期改正；逾期不改正的，依據《住宅專項維修資金管理辦法》第三十六條的規定移交雷州市城市管理和綜合執法局處以1萬元以下的罰款。

　　第三十八條 開發建設單位和物業服務企業違反本細則規定，挪用住宅專項維修資金的，依照《物業管理條例》第六十條和《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規定，由市住房城鄉建設部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，并按規定移交雷州市城市管理和綜合執法局處以沒收違法所得，處挪用金額2倍以下的罰款。構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　業主委員會侵占和挪用住宅專項維修資金的，由市住房城鄉建設部門責令糾正，并依法追回挪用的住宅專項維修資金。造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究有關責任人員的刑事責任。

第六章 附則

　　第三十九條 每平方米住宅建筑安裝工程造價由湛江市住房城鄉建設部門定期核定公布。

　　第四十條 未建立住宅專項維修資金制度的小區，經業主大會通過可按日常交存標準歸集住宅專項維修資金。

　　第四十一條 本實施細則由雷州市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第四十二條 本實施細則自2023年1月1日起施行，有效期3年。

公開方式：主動公開

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       文字解讀：《雷州市住房和城鄉建設局 雷州市財政局關于雷州市住宅專項維修資金管理的實施細則》政策解讀