解讀人：林豪育，雷州市住房和城鄉建設局黨組書記、局長。

　　《雷州市房產管理局 雷州市財政局關于印發〈雷州市住宅專項維修資金管理實施細則〉的通知》(雷房[2017]38號）將于2023年1月1日失效。為進一步規范我市住宅專項維修資金管理工作，保證我市住宅專項維修資金管理工作有法可依。我局已聯合市財政局參照《湛江市住房和城鄉建設局湛江市財政局關于湛江市市區住宅專項維修資金管理的實施細則》與結合我市實際制定《雷州市住房和城鄉建設局 雷州市財政局關于雷州市住宅專項維修資金管理的實施細則（以下簡稱《細則》）》，現針對細則作如下的政策解讀：

　　一、修訂的背景和必要性

　　《細則》自2018年頒布施行后，對規范雷州市住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）的歸集、使用和管理等方面工作發揮了積極的影響，有效促進維修資金管理水平提升，為維護維修資金各參與方的合法權益提供了制度保障。

　　《細則》有效期為五年，在實施期間，作為房屋“養老金”的維修資金的歸集金額和使用金額均不斷增加，維修資金余額從2017年3千多萬元增加至2022年1億元，與此同時，新建物業（尤其未出售部分）首期維修資金歸集力度不足、維修資金使用效率低等問題未得到有效解決，加上今年施行的《中華人民共和國民法典》關于業主共同決定的事項和表決標準有所變更，以及我市部分職能部門在維修資金監管相關的職責有所調整等新問題、新情況出現，亟需對《細則》進行修訂，進一步加強制度建設，全面促進維修資金管理能力提升。

　　二、法律政策依據

　?。ㄒ唬﹪曳煞ㄒ帲?/strong>

　　1、《中華人民共和國民法典》

　　2、《住宅專項維修資金管理辦法》

　　3、《國務院物業管理條例》

　?。ǘ┑胤叫苑ㄒ帲?/strong>

　　1、《廣東省物業管理條例》

　　2、《湛江市物業管理暫行辦法》

　?。ㄈ┎块T規章、上級規范性文件、政策性文件：

　　1、《住宅專項維修資金管理辦法》

　　2、《住房城鄉建設部關于廢止<物業服務企業資質管理辦法>的決定》（中華人民共和國住房和城鄉建設部令第39號）

　　3、《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規﹝2020﹞10號）

　　4、《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部財政部<住宅專項維修資金管理辦法>關問題的通知》

　?。ㄋ模﹨⒖家幎ǎ?/strong>

　　1、《湛江市市區住宅專項維修資金管理的實施細則》

　　三、修改程序說明

　　《細則》由市住建局、市財政局等兩個單位負責修訂，并于2022年12月14日分別向市自然資源局、市城市管理和綜合執法局等部門征求《細則》意見；12月15日，在雷州市人民政府網（網址：http://www.idgworldexpo.cn/hdjlpt/yjzj/answer/25582）公開征求公眾對《細則》（征求意見稿）的意見；在完成意見收集后，市住建局委托局律師顧問對《細則》進行研究并出具法律意見書，召開局務會議通過最終形成《雷州市住宅專項維修資金管理實施細則》,送市司法局審查通過，發布新《細則》后，原《細則》在有效期滿后自動失效。

　　四、主要內容說明

　　原《細則》共分六章四十一條，修訂后的《細則》基本沿用了原有框架，采用總分框架，分六章四十三條，各章分別為：

　　第一章 總則

　　第二章 交存

　　第三章 使用

　　第四章 監管

　　第五章 相關責任

　　第六章 附則

　　第一章“總則”主要闡明了本文件的制定依據、適用范圍以及對專有名詞的解釋等內容；第二章“交存”確立了交存維修資金的相關機制；第三章“使用”主要明確了使用維修資金的程序；第四章“監管”建立了涵蓋維修資金實施管理、增值、清繳、信息公開、審計、財務管理和會計核算制定等內容的監督管理體系；第五章“相關責任”界定了市主管部門和其他相關職能部門的職責；第六章“附則”是對前述內容的補充以及明確解釋部門和施行時間。

　　修訂后的《細則》是對原《細則》實施五年的經驗、成效、問題等情況進行總結分析的基礎上，借鑒省內其他城市的管理經驗和做法，對維修資金的交存、使用、管理、監管和責任主體等方面的條款作出了進一步完善和修訂。主要解決了如下問題：

　　1、完善維修資金交存機制

　　維修資金對于房屋使用具有十分重要的意義，確保維修資金足額按時交存，拓寬維修資金交存來源，將更多符合條件的物業住宅小區納入維修資金應用范圍，是《細則》“交存”部分規定的主要目的之一，本次關于維修資金交存的主要修訂內容為：

　　（1）考慮到老舊小區較高的維修需求，在參考《珠海市物業專項維修資金管理辦法》關于交存維修資金的做法后，在《細則》第九條增加“首期住宅專項維修資金按以下標準交存”的描述，擴大了一次性交存標準的適用范圍，為2008年2月1日前取得預售證的住宅項目（即一般而言的老舊小區）在首次維修資金時增加了按新建物業一次性交存維修資金的維修的選項，為解決老舊小區長期失修失養、公共配套設施不齊全等實際問題提供資金保證，同時也能增加老舊小區交存維修資金的靈活性，將更多物業小區吸納進維修資金的應用范圍，使物業小區的維修更規范；

　　（2）為有效解決欠交、拖欠甚至挪用新建物業維修資金的問題，在沿用了原《細則》將交存對象分為購房人和開發建設單位（尚未出售房屋或自留房的所有權人）兩類做法的基礎上，通過要求“憑專戶管理銀行出具的住宅專項維修資金繳款單”方能辦理“商品房買賣合同備案”，基本能為保證維修資金按時足額交存提供了程序保障；但針對尚未出售或開發建設單位自留的商品房的交存維修資金方面，將以往要求在“辦理初始登記時交存”的做法，調整為需在“在申請注銷商品房項目預售款監管前”由開發建設單位交存，基本封堵了開發建設單位有意拖欠甚至挪用未售或不售的商品房維修資金的漏洞。

　　2、調整適應《中華人民共和國民法典》

　　《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日起施行，其中的物權編大體都繼承了《物權法》的內容并繼續發揮《物權法》的作用，但對部分內容重新制定了規范，在第二百七十八條關于業主共同決定的事項中，業主的決策比例較《物權法》有所改變，且“使用和籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”分離，并對應了不同的決策比例。為保持與《中華人民共和國民法典》中有關規定的一致，《細則》對續交、使用維修資金和維修資金增值等涉及業主共同決定事項和決策比例的內容進行了相應的調整。

　　3、進一步規范代管維修資金

　　（1）原《細則》第二十二條規定，市區維修資金統一由市房產主管部門（即現市住房城鄉建設部門）代管，該做法與原《細則》第十七條關于維修資金劃轉業主大會管理后的使用程序相矛盾，且也未符合《住宅專項維修資金管理辦法》第十五條關于將維修資金劃轉業主大會管理的規定的原意，因此，修訂后的《細則》在參考《廣州市物業專項維修資金管理辦法》的做法后，對相關表述作出調整，為代管維修資金增加了“業主大會成立前，或者業主大會成立后未要求劃轉住宅專項維修資金”的前提，使表述更準確、嚴謹，也符合上級規范性文件的原意。

　　（2）在第二十二條物業管理區域內發生下列危及房屋使用安全和人身財產安全的緊急情況的，可以依法使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行應急維修，參照廣東省物業管理條例(修訂草案建議稿)第七十四條，物業管理區域內發生下列危及房屋使用安全和人身財產安全的緊急情況的，可以依法使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行應急維修：樓體天面、外墻防水損壞造成滲漏的......增加具體細化到五種緊急情況可以使用應用范圍，有效發揮維修資金應急作用。以及明確物業服務人及業主和相關部門的在發生緊急情況前后職責。

　　4、調整部門監管職責

　　根據《中共雷州市委 雷州市人民政府關于印發《雷州市機構改革方案》的通知（雷發〔2019〕1號）文件要求，關于行政處罰的相關工作移交雷州市城市管理和綜合執法局負責執行，有關表述已作調整。

　　修訂后的《細則》基本沿用了原有制度，包括維修資金交存機制，維修資金使用機制、維修資金管理機制以及監管體系。

　?。?）維修資金交存機制，明確了維修資金的交存主體、交存方式、交存標準、交存時機、交存流程，并通過將交存維修資金設置為商品房買賣合同備案和注銷商品房項目預售款監管的前提，保障了維修資金交存到位。

　　（2）維修資金使用機制，明確了維修資金什么情況可以用、由誰申請、怎么分攤、怎么用等工作的具體流程和做法。

　　（3）維修資金管理機制，明確了維修資金代管機構、處置資金存款收益、實施資金增值、公開信息以及審計監督等方面的內容。

　　（4）維修資金監管體系，主要構建了以市住房城鄉建設部門對維修資金活動監管為主，其他職能部門各司其職的監管體系。