解讀人：柯振飛，雷州市農業農村局黨組書記、局長。

　　一、制定文件的目的

　　制定《雷州市農村宅基地和住宅建設管理暫行辦法》，是為了更好貫徹落實《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3 號）文件精神，規范我市農村宅基地和住宅建設管理，保障農村村民居住權益，加快美麗宜居鄉村建設。

　　 二、制定文件的必要性

　?。ㄒ唬?/span>農村建房現狀要求

　　多年以來，由于農村宅基地和住房建設管理政策缺位，導致當前我市農村宅基地分配管理、鎮人民政府農村宅基地審批和執法機制仍未有效建立。部分農村住宅未能按照先規劃、后許可、再建設的要求進行建設，不嚴格落實“一戶一宅”的法律規定，新增農村宅基地用地指標落實難，農村村民“一戶多宅”、占用耕地林地建房現象嚴重，跟黨中央實施鄉村振興戰略的部署要求差距較大。因此，必須盡快出臺農村宅基地審批管理制度，對我市農村宅基地和住房建設進行制度化、規范化管理。

　?。ǘ┱呶募?/strong>

　　《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）要求“按照部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體的要求，各地要建立健全農村宅基地管理機制。省級農業農村、自然資源等部門要主動入位，加強制度建設，完善相關政策，指導和督促基層開展工作”。

　　《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）要求“建立部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體的農村宅基地管理機制。各級農業農村、自然資源等部門要主動入位，加強制度建設，完善相關政策，指導和督促基層開展工作”。

　　《湛江市人民政府關于印發湛江市農村宅基地和住宅建設管理暫行辦法的通知》（湛府規〔2022〕4 號）要求“縣級人民政府應當建立健全‘縣級主導、鄉鎮主責、村級主體’的工作機制，加強對本行政區域內農村宅基地和住宅建設管理工作的組織領導，統籌組織協調相關部門、鄉鎮政府、村級組織依法履行職責，應當根據相關法律法規政策和本暫行辦法規定，制定出臺縣級農村宅基地和住宅建設管理制度”。

　　因此，迫切需要建立健全我市農村宅基地和住房建設管理制度，以規范農村宅基地和住宅建設管理，滿足農村村民住宅建設合理用地需求，建設美麗宜居鄉村。

　　三、文件主要內容

　　《雷州市農村宅基地和住宅建設管理暫行辦法》共七章53條。

　　第一章 總則（第1-6條），主要是闡述目的和依據、適用范圍和術語釋義、基本原則和要求、政府和村級組織職責、部門分工、宣傳引導和社會監督。

　　第二章 規劃和用地（第7-12條），主要是闡述規劃分類管控、布局和用地規模、用地計劃和指標、建房選址要求、宅基地用地面積標準、規劃建設要求。

　　第三章 農村宅基地審批和鄉村建設規劃許可（第13-22條），主要闡述一戶一宅、“戶”的定界、申請主體資格、提出申請、審查審核、審批程序、編碼規則、不予批準宅基地的情形、公開辦事。

　　第四章  農村住宅建設管理（第23-40條），第一節“農戶建房”主要闡述農戶建房類型和要求、原址重建或改擴建的情形和程序、施工許可、建房驗線、開工期限、住宅設計、建房技術服務、施工主體、住宅質量和安全、規劃核實和竣工驗收、不動產登記、使用安全、配套設施，第二節“集體建房”主要闡述集體建房、參與資格、集體建房程序和要求、集體建房竣工驗收、集體建房不動產登記。

　　第五章  農村宅基地和住宅流轉與利用（第41-44條）主要闡述流轉范圍和條件、轉讓贈與互換的程序、宅基地收回、宅基地及地上物繼承規定。

　　第六章  監督管理與法律責任（第45-50條），主要闡述監管機制、監督檢查、公職人員違法違規行為的追究、違法建房的處罰、強制執行、違反質量安全規定的處罰、非法轉讓宅基地的處理。

　　第七章  附則（第51-53條），主要闡述參照參考和施行日期。

　　四、制定文件的政策依據

　?。ㄒ唬﹪曳煞ㄒ?/strong>：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國建筑法》等。

　?。ǘV東省地方性規章：《廣東省城鄉規劃條例》等。

　?。ㄈ﹪也课幷潞驼幷?/strong>：《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《自然資源部 農業農村部關于保障農村村民住宅建設合理用地的通知》（自然資發〔2020〕128號）、《住房城鄉建設部關于切實加強農房建設質量安全管理的通知》（建村〔2016〕280號）、《廣東省人民政府關于農村村民非法占用土地建住宅行政執法權的公告》（粵府函〔2020〕84號）、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）、《湛江市人民政府關于印發湛江市農村宅基地和住宅建設管理暫行辦法的通知》（湛府規〔2022〕4 號）、《湛江市人民政府關于印發湛江市城市規劃區內村民建房管理辦法（試行）的通知》等。

　　五、適用范圍

　　本市行政區域內的農村宅基地和住宅建設管理。

　　六、專業術語

　　農村宅基地，是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

　　農村村民，是指農村宅基地所屬的本市農村集體經濟組織的成員。

　　農村住宅，是指農村村民在農村宅基地上按照農村宅基地及住宅建設管理相關規定建設的供其居住的房屋。

　　集體建房，是指農村集體經濟組織受村民委托，在村域或者鎮域范圍內，統一規劃、統一設計、集中建造住宅的活動。

　　七、農村宅基地和住宅建設管理原則

　　堅持規劃先行、一戶一宅、節約土地、高效利用原則，尊重農村公序良俗。農村住宅應當符合安全環保、適用美觀的要求，體現當地歷史文化、地域特色和鄉村風貌。

　　八、村莊規劃要求

　　應當根據村莊類型、國土空間開發保護的實際需要以及農村村民的實際建設住宅需求，編制國土空間總體規劃和村莊規劃等詳細規劃，統籌安排農村宅基地規模和布局，為農村村民住宅建設用地預留空間，滿足農村村民住宅建設合理用地需求。

　　九、農村宅基地選址要求

　　農村住宅建設應當按照鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃管控要求選址，盡量使用農村原有宅基地和村內空閑地，不得占用永久基本農田，不得占壓生態保護紅線；禁止在自然保護地范圍內新建住宅；嚴格控制占用耕地建設住宅；不得在削坡建房風險點、地質災害隱患點周邊、評估認定存在地質災害風險的地質災害易發區以及河道管理范圍等危險區域選址建設住宅；不得在公路建筑控制區、鐵路線路安全保護區、電力線路保護區、飲用水水源一級保護區、重要旅游景區景點、不可移動文物等重點區域范圍建設住宅。

　　十、農村宅基地指標落實要求

　　農村住宅建設應當盡量使用農村原有宅基地和村內空閑地。涉及新增建設用地的，應當取得土地利用計劃指標，依法辦理農用地轉用或未利用地轉用審批手續。

　　農村住宅建設用地計劃指標實行單列管理?？h級人民政府自然資源主管部門會同同級農業農村主管部門按年度開展農村住宅建設用地需求情況統計調查，逐級上報自然資源部在全國年度用地計劃指標中單列安排實報實銷，當年保障不足的，在下一年度優先安排保障。使用農村村民住宅用地計劃的新增建設用地，應單獨組卷辦理農用地轉用或未利用地轉用審批手續，并附具《農村宅基地和住宅建設（規劃許可）審批表》。

　　十一、農村宅基地面積標準

　　本市農村宅基地的用地面積按下列標準執行：

　?。ㄒ唬┢皆貐^和城市郊區每戶80平方米以下；

　?。ǘ┣鹆甑貐^每戶120平方米以下；

　?。ㄈ┥絽^每戶150平方米以下。

　　農村宅基地所屬區域的地形類型，由市人民政府結合國土調查、地形地貌等情況確定。

　　十二、農村宅基地和住宅建設規劃建設要求

　　農村住宅建設應當按照先規劃、后許可、再建設的要求，依法辦理建設規劃許可和用地批準手續。在城鎮開發邊界外建設農村住宅，由市人民政府自然資源主管部門核發或者委托鎮人民政府核發《鄉村建設規劃許可證》。

　　十三、農村宅基地分配和使用要求

　　農村宅基地分配應當嚴格執行“一戶一宅”原則，農村村民一戶只能擁有一處農村宅基地，面積不得超過本暫行辦法規定的標準。城鎮開發邊界外人均土地少、不能保障一戶擁有一處農村宅基地和城鎮開發邊界內的村莊，一般不再安排單宗分散的農村宅基地，在充分尊重農村村民意愿的基礎上，采取集體建房等措施，保障村民實現戶有所居。

　　十四、農村宅基地申請條件

　　農村集體經濟組織成員符合下列條件之一的，可以以戶為單位（以下稱農戶）申請使用農村宅基地：

　?。ㄒ唬┺r戶在本集體經濟組織沒有取得農村宅基地的；

　?。ǘ┮虬l生或者防御自然災害、實施村莊規劃及進行鎮村公共設施和公益事業建設，農戶需要搬遷安置的；

　?。ㄈ┮蛭７扛脑?、村莊布局調整，或者取得的農村宅基地面積明顯少于市限額標準等原因，需異址新建、原址重建、改擴建，且農戶不存在一戶多宅情形的；

　?。ㄋ模┛h級以上人民政府規定的其他情形。

　　十五、農村宅基地申請需提交資料要求

　　農戶申請農村宅基地和規劃建房許可應當以書面形式向本農村集體經濟合作社提出，并提交如下資料：

　　1.《農村宅基地和住宅建設（規劃許可）申請表》

　　2.《農村宅基地使用承諾書》

　　3.申請人及戶內成員身份證明

　　4.有資質單位測繪的比例尺為1:200至1:500的農村宅基地宗地圖

　　5.住宅設計圖件（或通用圖集）

　　十六、《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》辦理程序

　?。ㄒ唬┓蠗l件的農戶提交書面申請材料；

　?。ǘ┺r村集體經濟組織審查：資料審查、公示公告、審核上報；

　?。ㄈ┐逦瘯徍耍嘿Y料審查、審核上報；

　?。ㄋ模╂側嗣裾畬徟嘿Y料審查、現場勘查、核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。

　　十七、不予審批情形

　　農戶申請農村宅基地建設農村住宅，有下列情形之一的，不予批準：

　?。ㄒ唬┎皇潜巨r村集體經濟組織成員或者不具備認定為戶的條件的；

　?。ǘ┓謶羟暗霓r戶存在一戶多宅，分戶后仍可滿足“一戶一宅”標準的；

　?。ㄈ┮讶〉棉r村宅基地且不屬于申請原址重建、改擴建的；

　?。ㄋ模┥暾埵褂玫霓r村宅基地不符合國土空間規劃、村莊規劃或者相關專項規劃的；

　?。ㄎ澹┥暾埐鸪凶≌字沸陆?，但拒絕簽訂原有農村宅基地退回協議的；

　?。┥暾埵褂玫霓r村宅基地存在權屬爭議的；

　?。ㄆ撸┺r戶將原有農村宅基地使用權轉讓、贈與他人，或者將農村宅基地地上住宅出賣、出租、贈與他人，以及改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請農村宅基地的；

　?。ò耍┺r戶原有農村宅基地或者農村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅實物或者貨幣化安置的；

　?。ň牛┺r戶已參與農村集體建房，居住權益已得到保障的；

　?。?/span>十）縣級以上人民政府規定的其他情形。

　　十八、農村住宅建設程序要求

　?。ㄒ唬┮婪ㄈ〉谩?/span>鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》；

　?。ǘ┌凑找幎ㄟM行設計；

　?。ㄈ┌凑找幎ㄞk理施工許可證或備案；

　?。ㄋ模┌凑找幎ㄟx擇施工單位并簽定建設協議；

　?。ㄎ澹┥暾堟側嗣裾ㄔO驗線；

　?。┰凇多l村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》有效期內開工建設；

　?。ㄆ撸┥暾堟側嗣裾巹澓藢?；

　?。ò耍┺r戶按照規定組織驗收并向鎮人民政府提交竣工驗收報告；

　?。ň牛┥贽k供水、供電、燃氣等公共服務；

　?。ㄊ┥贽k不動產登記。

　　規劃核實和驗收不合格的，不得入住使用。

　　十九、農村住宅設計要求

　　建設不含地下室的低層農村住宅，可以選用住房城鄉建設主管部門提供的農村住宅設計通用圖集，或者由建筑、結構專業中級以上職稱的設計人員進行設計或者審核。建設非低層農村住宅的，住宅建設農戶應當委托具有相應資質的設計單位設計施工圖紙，也可選用農村住宅設計通用圖集并由建筑、結構專業技術人員指導。

　　二十、施工許可證辦理要求

　　農村住宅建設工程投資額超過100萬元或建筑面積超過500平方米的，應當按照《中華人民共和國建筑法》及相關規定申請辦理施工許可證。

　　農村住宅建設工程投資額在100萬元以下或者建筑面積在500平方米以下的，可以不申請辦理施工許可證，但在開工前須向鎮人民政府備案。

　　二十一、施工單位資質要求

　　低層農村住宅建設可以委托經過培訓、具備相應技能的鄉村建筑工匠承建；非低層農村住宅建設應當選擇具備相應資質的施工單位承建。

　　二十二、集體建房的主體

　　農村集體經濟組織是農村集體建房的建設主體，負責編制建設方案、落實用地來源、籌措資金、組織建設、分配住宅、收回舊宅基地等工作。

　　二十三、參與集體建房條件

　　符合下列情形之一的農村集體經濟組織成員，可以戶為單位申請參與農村集體建房：

　?。ㄒ唬魞任慈〉谜氐?；

　?。ǘ┡c本農村集體經濟組織協商一致，自愿退出原有宅基地的；

　?。ㄈ┰≌环洗迩f規劃或者因國家、集體建設需要搬遷的，或者因自然災害等原因需要集中安置的；

　?。ㄋ模┛h級以上人民政府規定的其他情形。

　　二十四、集體建房辦理程序

　?。ㄒ唬┥暾執岢觯恨r村集體經濟組織編制建房方案，公開征求本集體經濟組織成員意見，并經成員（代表）大會表決通過；

　?。ǘ┐迕裎瘑T會審查：對資料審查出具意見上報鎮人民政府；

　?。ㄈ╂側嗣裾畬徍耍簩Y料審核并提出書面意見后報市人民政府；

　?。ㄋ模┦腥嗣裾畬徟航M織自然資源、住房城鄉建設、農業農村等主管部門進行聯合審查，市人民政府出具審批意見書；

　?。ㄎ澹╂側嗣裾税l《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》：農村集體經濟組織應當根據市人民政府審批同意的建房方案，依法辦理《鄉村建設規劃許可證》和依本暫行辦法辦理《農村宅基地批準書》。

　?。┺k理建設施工許可證：建筑工程開工前，農村集體建房單位應當按照國家有關規定向市人民政府住房城鄉建設行政主管部門申請辦理施工許可證。

　　二十五、農村宅基地和住宅流轉要求

　　農戶依法取得的農村宅基地使用權和農村住宅的所有權，可通過轉讓、贈與、互換等方式在同一農村集體經濟組織內部流轉。

　　二十六、村宅基地和住宅流轉辦理程序

　?。ㄒ唬┥暾垼弘p方當事人應當共同向所在農村集體經濟組織提出書面申請；

　?。ǘ┙M級審查：資料審查、公示公告、提出意見上報村民委員會；

　?。ㄈ┐迕裎瘑T會審核：資料審核，提出意見上報鎮人民政府；

　?。ㄋ模╂側嗣裾畬徟嘿Y料審核，出具審批意見；

　?。ㄎ澹┙M級公示：農村集體經濟組織對鎮人民政府審批結果進行公示；

　?。┖灦鬓D協議：經鎮人民政府批準后雙方簽訂流轉協議，約定各自的權利義務；

　?。ㄆ撸┊斒氯丝砂凑障嚓P要求辦理不動產轉移登記。

　　二十七、收回農村宅基地情形

　　有下列情形之一的，農村宅基地所屬的農村集體經濟組織報經原批準用地的機關批準,可以收回宅基地：

　?。ㄒ唬┺r戶按規劃實施易地建房竣工后，按《農村宅基地使用承諾書》應當退回原農村宅基地而未退回的；

　?。ǘ﹨⒓愚r村集體建房或者申請分配到足額面積的農民公寓，應當在分配到新房后退回原有農村宅基地而未退回的；

　?。ㄈ魞瘸蓡T全部死亡，所遺農村住宅無人繼承或者受遺贈的；

　?。ㄋ模榱斯怖嫘枰褂迷r村宅基地或者原農村住宅所占用的土地，所在的農村集體經濟組織已給予原農村宅基地使用權人合理的貨幣補償、已異地安排農村宅基地重建農村住宅、已提供安置房或者已參加農村集體建房安置的；

　?。ㄎ澹┙浺婪ㄅ鷾嗜〉棉r村宅基地使用權，《鄉村建設規劃許可證》或《農村宅基地批準書》有效期屆滿仍未開工建設的；

　?。┺r村住宅滅失后，該農村住宅占用的農村宅基地二年以上未重新建設農村住宅的；

　?。ㄆ撸┓?、法規、規章規定的其他情形。